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泛海建设豪赌商业地产86资产陷存货高压樟

2019-01-13 04:17:03

  泛海建设豪赌商业地产86%资产陷存货高压

  进入[泛海建设吧],看看大家都在谈论什么>>>

  第1页:2停3缓,“一分钱逼死英雄汉”

  第2页:“短期借款为0”,说来心酸

  泛海2停3缓:86%资产存货高压卢志强豪赌失合金钢管件厂家直销控

  泛海建设一意孤行豪赌商业地产“大跃进”,但却把现金周转寄托在单一北京项目上

  “停了,都停了。”一位紧盯泛海建设的分析师朋友透露说,泛海建设已大面积停工。

  2007年,泛海建设风光一时,整体上市火线晋升一线,颇长了民企志气。但今年下半年以来,中金、招商、长江等多家主流券商再次登门叩访后,却默然而退,对泛海的探讨基本销声匿迹。

  2停3缓,“一分钱逼死英雄汉”

  “现在主流券商都不去写它了,”某知名券商分析师说,“不太看好泛海的模式,现在形不成收益,但写出来又开罪公司。”有趣的是,中投证券分析师迄今为止仍孜孜不倦的高调推荐“买入”。

  其观点在业内一时传为“奇谈”,“有一次我们拿了她赤裸裸的一个报告去问卢志强,连卢志强都摇头,说很多论据不靠谱。”

  经理财周报多方证实,泛海建设2008年计划开工的占地4002.1亩的武汉王家墩CBD项目、青岛泛海国际购物中心、青岛名人你也要拿出一万个理由笑对人生广场等项目一拖再拖至今仍未得开工;东风乡1#、2#、3#土地、深圳月亮湾二期等项目也已基本叫停。

  而上海董家渡项目6年来毫无动静,“它拆迁问题一直拖而未决。”上述人士感叹,“本来是个好公司,土地多,成本也低,可惜了。”另一位北京知名地产人士总结说,“往狠一点说,它一分多的钱都没有,这就叫一分钱逼死英雄汉。”

  泛海是一个靠重组鹊起的枭雄公司。回头看,卢志强是在拿一腔理想去赌财务杠杆,奈何天不遂人,反受其害。

  疑团背后,泛海的症结在哪里?

  泛海何至于“一分钱都没有”?一个没有短期借款的公司如何会短期偿债能力(速动比率)全行业倒数?这要从一个看似毫不相关的财务疑团开讲。

  三季报显示,泛海建设毛利达47.93%,处于5年历史高位。但净资产收益率却只有2.57%,比年初大幅下滑抽到一般的时候10余个百分点,实际上2008以来的ROE和EPS一直急剧下滑。

  杜邦分析法对这一疑团解释是,泛海资产周转率同比从0.44下降到了0.09。即便扣除2007年增发后增加的股本,其周转率也只有0.27。事实是,泛海三季度业绩超乎预期下滑达63%,归属母公司净利润同比下降55.99%。

  一言以蔽之,资产周转出了问题,具体来说是存货周转出了问题。这形成了泛海建设低成品、高开发成本的库存结构。中报显示,169亿存货中,开发产品存货只有10亿,但有扁桥整流桥堆159亿的在建项目和待建土地。三季度末存货有增无减,达到170亿,占总资产比高达86%。

  这其中只有10亿左右可供变现,绝大部门集中在北京泛海国际居住区这一项目

泛海建设豪赌商业地产86资产陷存货高压樟

,“但基本卖不动,新收入很少。”多位人士证实,泛海拒绝降价,陷入“价滞量跌”境地。从单季营业收入看,亦由峰的13.48亿下降到2008年三季度的1.66亿元,降幅达87.68%,而从财务报表分析,这部分收入大部分应是应收账款平滑而来,这说明泛海三季度的毛利乃是“虚高”,并进一步造成了“有收入无现金流”的困境,三季度经营性现金流净出0.7亿。

  这归咎于,“卢志强认为巨额土地储备珍稀,要精耕细作,压根不想做高周转模式。”泛海建设新推楼盘过于单一稀少,一直以来北京项目依赖程度都高于90%。且实际上,泛海建设楼盘“枯竭”早在2007年4季度就已埋下伏笔。四季度是地产黄金季节众所周知,若对比2007年招保万金和泛海建设的主营季度分布图便知,前四家公司4季度收入基本占全年60%左右,而泛海只有37%。北京泛海国际居住区项目经过3季度6048湖南地坪漆%的爆发性销售增长,4季度已同比下滑23%,环比降低29%,此后销售收入一蹶不振。

  就在“造血功能”日渐枯竭的牛市末尾,泛海建设却激增了约1300万平米土地储备,高调推出包括武汉王家墩CBD等多个大商业地产项目。商业地产开工集中、投入更大、周转更慢,按照规划仅2008年资金需求高达200亿,2009年更甚。但到三季末止,泛海的经营活动现金仅流入了22亿元。正是这巨大缺口让2008年8项目150万平米建设蓝图成一纸空谈。

  一个多10亿的项目周转,怎么可能扛得起高达数百亿的开发重压?卢志强看不清这严重的失衡吗?

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